旅行代理店

※参画賃料コンサルティング会社による賃料コスト削減ナビOPEN前の実績をインタビューし、作成いたしました。

72万円→50万円(▲30.6%)

会社概要
  • 関東を中心に展開する老舗の旅行代理店。ラインナップのほとんどが安価な国内旅行商品で、海外旅行商品や高級商品は少なかったため、リーマンショックなどの影響をそこまで大きくは受けなかった。
  • 団体旅行が強かったが、最近は個人向けのシニア向け商品(バスツアーなど)に注力している。
物件概要
  • 賃貸状況:店舗兼事務所。約20年間賃借。賃料72万円/月(共益費込)で当初から一度も改定していない。
  • 経営状況:店舗売上はやや減少しているが、利益は横ばい。
  • 立地状況:大阪府大阪市。ターミナル駅近の商業地にあり、そのエリア内の店舗事務所ビルの6階に入居中。各階は基本的にオフィス系で中には借主のような旅行代理業や不動産賃貸業が入居している。
  • 貸主状況:資産管理会社(不動産賃貸業)。入居から20年間が経過する中、途中に一度、賃料の相談にいったが、取り合ってもらえず。その後は入金及び自動更新を行うのみで、特にコミュニケーションはとっていない。
クライアントからの要望
  • 店舗賃料が他の階の事務所賃料に比較して高いとは、他の階の募集条件等で知っていた。また周辺のオフィスの相場賃料と比べても高いと考えている。
  • 一度、改定タイミングで賃料を適正水準にしてもらうよう申し入れたが、当社の来客のために土日も共用部分を開放している等の理由を言われ、相手にしてもらえず、その後は賃料減額の話をしていない。特に土日商売なのでこの点について言われると痛かった。
  • 当社には不動産管理部はあるものの、家賃交渉については不慣れであり、また当ビル以外の物件も容易に見つかるわけではないので、再度の家賃交渉へは臨めなかった。
  • 固定費の圧縮は非常に喜ばしいことなので、少しでも賃料が他の事務所賃料に近づければと思うが、くれぐれもオーナーとの関係を悪化させないことを最重要ポイントとされている。
交渉の流れ(賃料減額コンサルティング会社による)
  1. まずはオフィスのマーケット相場と比べて、適正な範囲なのかどうかを診断。不動産鑑定士を有する賃料コンサル会社のため、非常に精緻な賃料マーケット相場を提示。この場合に土日に来客利用可能な物件の相場を調査。非常に古いビルであり、何度か空きテナントの募集をしている坪単価が、当物件の坪単価の▲30%ほどの水準であることから、申入れ賃料を▲40%と置く。土日利用については、周辺の同グレードの物件については当然の条件として取引されていることが判明し、これについても回答。
  2. まずは管理会社に▲40%の申入れを提示。管理会社からビルオーナーに伝えてもらうも、ビルオーナーからはお叱りを受けるが、減額には応じるとの回答を頂く。
  3. 管理会社をはさんで、ビルオーナーと5回ほどのやり取りを経て、結果的には▲30%近くの減額を受け入れてもらえた。現在他の階でテナントが抜けるタイミングだったらしく、その状況が功を奏したと考える。
賃料減額結果
  • 月額賃料72万円を50万円(共益費込)とし、月額22万円(▲30.6%)の減額となった。年換算では約264万円、3年換算では792万円のコスト削減効果となった。
  • ビルオーナーには、土日利用について周辺地域の慣行等からの正当性、妥当性をご理解頂いたうえで減額して頂いた。オーナーからは追加の要望はなく、利用方法のクレームについてもなし。
賃料減額コンサルティング会社からの感想
  • 非常に大きな賃料減額となってことで、専門業者に外注したことをクライアントからは非常に喜んで頂いた。さらに副産物としてオーナーとクライアントとの間であった利用方法のしこりが今回の件でとれたのでクライアントから非常に感謝された。
  • 当店舗以外にも、更新時期が近い数十店舗と社員寮についても賃料減額の依頼を頂き、平均賃料減額12.4%、年間で2,000万円近いコスト削減成果を残すことができました。
  • また、交渉方法をクライアントにレクチャーし、他の物件についてはクライアント自らが賃料交渉を行えるよう、ノウハウを提供しました。

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