カジュアル衣料チェーン

※参画賃料コンサルティング会社による賃料コスト削減ナビOPEN前の実績をインタビューし、作成いたしました。

130万円→98万円(▲24.6%)

会社概要
  • 全国展開するカジュアル衣料品(アパレル)チェーン。
  • ロードサイド中心に店舗展開しているが、近年はSCへの出店を強化。ロードサイドは売上不振店舗が増加傾向。また、フォーエバー21やH&M、アバクロに代表されるファストファッションの隆盛にも押され、業績は下降気味。
  • コスト意識は非常に高く、通信費や配送費、光熱費(電気料金、水道料金他)、広告宣伝費などの目立った費目に対しては以前よりコスト削減チームを組成し、業者に対して減額交渉を行っている。
  • 賃借料に関しても、全社的に全ての店舗で契約更新のたびに賃料減額依頼を行っている。古い店舗ではオーナーも減額依頼に辟易としており、減額成功率も下落している。
物件概要
  • 賃貸状況:敷地面積約1,200㎡、建物面積賃約600㎡、事業用借地15年契約の9年目。賃料130万円/月。また賃貸借契約書の賃料改定条項には、10年間は賃料改定不可との記載あり。
  • 経営状況:年々売上客数共に減少。昨年、簡単なリニューアルを行ったが、客数減少は止まらず。わずかに利益が出ている状況。
  • 立地状況:神奈川県郊外
  • 貸主状況:個人農家(窓口はJA)
クライアントからの要望
  • 3年毎に賃料改定時に減額の依頼をするものの、応じてくれるオーナーが減ってきつつあり、最近は他テナントへの転換を盾に、撤退や増額の要望を出してくるオーナーが増えている。
  • しかし現場としては店舗維持のため是が非でも減額してほしいという声が強く、局面打開のため賃料減額を外部に依頼。
  • クライアントの担当者としては大きな減額を期待している。
交渉の流れ(賃料減額コンサルティング会社による)
  1. まずは窓口担当であるJAを訪問し、店舗の経営状況等を説明。減額についてオーナーに説明していただくようお願いする。
  2. 一旦JAからオーナーへ報告頂くも、色良い回答が得られず、JAにオーナーとの直接面談を依頼。
  3. JAとオーナーとの合同面談や電話連絡等にてやり取りを続け、最終的に大幅な減額にご協力を合意頂く。
  4. その後変更賃貸借契約書を締結し、1ヶ月後の改定日より、98万円/月の賃料支払いとなった。
賃料減額結果
  • 月額賃料130万円を98万円とし、月額32万円(▲24.6%)の減額となった。年換算では384万円、3年換算では1,000万円以上のコスト削減効果となった。
賃料減額コンサルティング会社からの感想
  • 郊外の物件ではオーナーが農家であることが比較的多く、JAが一体を取り仕切っているケースが多くあります。JA側としては通常オーナーと直接会わせることは嫌がりますが、今回のケースではそこをクリアできたことが減額成功の大きな要因だと考えます。
  • オーナーに直接会えたことで、経営改善のためにも賃料減額に協力してほしいというこちらの主張を理解してもらえたと考えます。
  • 大きな減額にはなりましたが、店長様のお話ですとその後も気さくに声を掛けて下さるようで、良好な関係は続いているものと安心しております。
  • 今回のクライアント様に関しても、ある程度自社で賃料減額は進めていらっしゃいましたが、他の業務もある中ではかなり負担が大きく、思うような成果が上がっていないため、外部コンサルが非常にお役に立てるものと実感しました。
  • 他店舗に関しては適正賃料(不動産鑑定士による判断)より安価であると診断された店舗のみ外し、その他の店舗で賃料減額コンサルティングを提供。年間2,000万円近いコスト削減を成功させました。

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