オフィス事例1.スマホゲーム市場の拡大により業績が好調なスマホゲーム会社

入居ビルに空室があること、周辺賃料とのかい離性がないことを理由に対策を取ることで家賃据え置きで合意

賃料推移(月額)

現行賃料:全体1,140,000円(約41坪2フロア)

増額要望:1,254,000円 (+10.0%) → 1,140,000円(±0.0%)

会社概要

スマホゲーム制作会社。新宿区に本社を構え、アクションゲームに強みを持っておりスマホゲーム市場の拡大により業績は好調。

事業が好調なため社員数が増加しており、当初契約したフロア以外にも同ビル内の複数階で増床し対応している。

1フロアではなく、入居フロアが分かれており不便な点はあるが、一拠点にあるメリットも大きく、対象フロア以外にも別フロアを借り増しており、全部で4フロアとなっている。今後も社員が増加する見込みであり、将来的な対策として移転を視野に入れている。

物件概要

賃貸状況:
更新時期が近い3階と8階の2フロアを貸借、賃料1,140,000円/月。築4年の11階建てビルで、9階から上は住居用となっている。入居4年が経過し、5年目を迎える。

賃料改定:
2年契約の為、一度契約更新をしたが、当初賃料のまま更新で対応。

立地状況:
新宿エリアでもやや利便性に劣るエリアにあり、複数駅が利用可能だがどの駅からも距離がある。

貸主状況:
オーナーは個別所有による中小企業。投資用不動産を販売している不動産会社が管理を委託されている。

クライアントからの要望

当初入居してから4年が経過したが、その間に増額要望を受けたことは無く、突然の事に困惑している。将来的な移転は検討しているが、3か月前に新たにフロアを借り増ししたばかりであり、すぐの移転は難しい。事業は順調であるが、急激な人員拡大への対応によりコストが増加、固定費である賃料はなるべく抑えたい。

交渉の流れ(賃料コンサルティング会社にサポートを依頼)

近隣のテナント募集状況から相場や、空室状況を調査。
入居ビルでは空室が出ている中で、クライアントが該当ビルの3割以上を賃貸している状況。該当フロアに関しても、周辺と比較して著しく安い賃料とは言えず、借り増しをした際にはそれぞれオーナー側の言い値による賃料で入居をしており、相場より高い賃料で借りているフロアもある

オーナーは投資目的の企業であり、不動産会社がオーナーの収益向上を図るために、積極的に値上げ要求をしているが、テナント側が要求をすべて満たさなければ退去してもらうという訳ではない。同ビル内は現状で2フロアが空いており、可能であれば増床してもらうことを希望している。

状況確認後、全フロアの賃料を平均しても周辺よりも高い賃料であり、適正な水準に合わせる為、▲5%の減額依頼を行う。

交渉対策の結果:家賃据え置き

不動産会社からは東京都内のオフィス空室率改善、4年前と比較し不動産市況が改善しており、今後もその傾向が強まるという理由から、増額を強く主張される。しかし、マーケットとの比較を提示し、相場と比較するのであれば高く借りているフロアの分を減額してほしいという反論で対応し、現状据え置きにて合意となる。

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