Q1. 家賃値上げに法的な根拠はありますか

A1. 家賃の交渉は法律で認められています

賃貸借契約は、借地借家法という法律が適用されています。
(地代は第11条1項、賃料は第32条1項に規定があります。)

法律では、賃料改定に関して、

・地代、賃料いずれの場合も租税等の増減により土地(及び建物)価格が変動した場合

・経済情勢が変動した場合

・周辺の類似物件の地代または賃料と比較して不相応となった場合

に、家賃の増額・減額請求をできることが定められています。

上記の要件に該当するか否か等を考慮して、地代、家賃が不相応か否かについて判断されます。つまり貸主側は、現在の家賃が正当・不当にかかわらず、常に家賃値上げを請求する権利を有しているのです。また、家賃値上げ要請のタイミングも、契約更新時に限定されておらず、上記のような理由がある場合は、契約期間中でも家賃値上げの請求が可能なのです。

ただし、例外として、賃貸借契約に一定期間の増額請求ができない旨を定めた特約がある等の場合には、増額請求ができない可能性もあります。この場合は、特約により貸主側は借主に対し家賃値上げを請求することはできません。このような特約がある場合は、専門的知識が必要になるため、弁護士や不動産の専門家などへの相談をお勧めします。

家賃の値上げ要請書面が来た後の対応・対策

・貸主との協議の方法

一般的には、貸主側と借主側の双方の話し合い・相談により賃料が決定します。万が一、話し合いでまとまらない場合は訴訟によって解決がなされます。

・値上げ請求をされた後に支払う賃料

貸主側から家賃値上げを請求された場合、その効果は値上げを行うという書面などによる貸主の意思表示が借主側に到達した時点で生じます。

借主側は、法律により双方だけではなかなか結論が出ない場合は「相当と認める地代・家賃」を支払えば良いとされています。つまり、借主自身が相当と考える賃料を支払えば十分なのです。ただし、留意すべき点は値上げを要請される前の賃料より、低い賃料を相当賃料として支払うことが出来ないことです。どうしても低い賃料を支払いたい場合は、賃料減額請求を行う必要があります。

最終的に裁判が確定し、増額が決定した場合は、確定賃料と借主が増額請求後から支払っていた相当賃料の差額に利子を付して貸主に支払うことになります。具体的には差額に加え1割の利息となります。

賃料の増額要請に一切応じないという姿勢は、一つの対抗手段として有効です。ただし、後々に増額要請が認められた場合、差額に加え利息1割を支払わされるリスクがあるため、必ずしも値上げへの対抗がベストではないということは留意しなければなりません。

ご相談・お問い合わせはこちら